Darf mein Vermieter die Miete erhöhen?
Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete in einem laufenden Mietvertrag auf einen Kündigungstermin hin erhöhen. Da es sich bei Mietverträgen um Dauerschuldverhältnisse handelt, können Vermieter den Mietzins einseitig durch eine gültige Erklärung anpassen. Solche Anpassungen des Mietzinses können auch gegen den Willen der Mieter durchgesetzt werden, solange die Mietzinserhöhung den gesetzlichen Vorschriften entspricht.
Die gesetzlichen Vorgaben einer Mietzinserhöhung
Für Mieter ist es wichtig, die gesetzlichen Vorgaben zu kennen, den es liegt an ihnen alleine zu prüfen, ob die Vorschriften eingehalten sind.
Missbräuchliche Mietzinse können gem. Art. 270b OR innert einer Frist von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Im Kanton Glarus ist die Kantonale Schlichtungsbehörde für Streitigkeiten aus Miete zuständig. Verpasst man diese Frist, gilt diese Mietzinserhöhung, selbst wenn sie rechtlich anfechtbar gewesen wäre.
Nichtigkeitsgründe
Für Mietzinserhöhungen gelten strenge Vorgaben. Die Mietzinserhöhung muss mittels einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Das amtliche Formular des Kantons Glarus findet sich auf der Kantonswebsite. Wurde die Mietzinserhöhung nicht auf einem solchen Formular vollzogen, so ist die Mietzinserhöhung nichtig. Wurde der Mietzins beispielsweise mit einem E-Mail erhöht, so liegt Nichtigkeit vor. Des Weiteren muss die Mietzinserhöhung eigenhändig unterschrieben sein. Sind diese Vorschriften nicht eingehalten, muss die Mietzinserhöhung nicht angefochten werden, da sie unwirksam ist.
Inhaltlich muss die Mietzinserhöhung klar begründet sein. Eine unklare Begründung macht die Mietzinserhöhung gem. Art. 269d Abs. 2 OR nichtig.
Für Mieter*innen gilt es somit innert der Frist zu prüfen, ob die formellen Angaben einer Mietzinserhöhung erfüllt sind und ob diese inhaltlich klar begründet sind.
Wann sollte die Mietzinserhöhung gerichtlich angefochten werden?
Liegt kein Nichtigkeitsgrund vor, kann die Mietzinserhöhung angefochten werden, wenn keine ausreichenden Gründe für eine Mietzinserhöhung vorliegen. Gründe welche eine Mietzinserhöhung rechtfertigen ist zum Beispiel die steigende Teuerung, die Anhebung des Referenzzinssatzes, der Anstieg der Unterhalts- und Betriebskosten oder grössere Umbauten oder Renovationen. Diese Gründe rechtfertigen jedoch keine unbegrenzten Erhöhungen, sondern nur effektiv gerechtfertigte Anpassungen des Mietzinses.
Es ist als juristischer Laie schwierig zu prüfen, ob eine Mietzinserhöhung durch einen der oben genannten Gründe gerechtfertigt ist. Es variiert je nach Grund, wie hoch die Miete erhöht werden darf. Die kantonalen Schlichtungsbehörden sind jedoch verpflichtet, unentgeltliche Rechtsberatungen im Bereich der Mietverhältnisse zu gewährleisten. Die Kantonale Schlichtungsbehörde des Kantons Glarus bietet bei Mietangelegenheiten eine Materielle Rechtsberatung an. Hier kann man kostenlos eine persönliche oder telefonische Rechtsauskunft einholen, um herauszufinden, ob es sich lohnt eine Anfechtung vorzunehmen.
Fazit
Zusammengefasst kann gesagt werden, dass bei einer Mietzinserhöhung aufgrund der 30 tägigen Frist rasches Handeln nötig ist. Es gilt zu prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind und allenfalls eine nichtige Erhöhung vorliegt.
Sind Sie unsicher oder haben Sie das Gefühl, die Mietzinserhöhung ist zu hoch oder anderweitig nicht durch einen der oben genannten Gründe gerechtfertigt, kann bei der kantonalen Schlichtungsbehörde eine Rechtsauskunft eingeholt werden. Sich Rat von juristischen Experten zu holen, ist empfehlenswert, da es sich teils um rechtlich komplexe Fragen handelt und eine Mietzinserhöhung mit Ablauf der Frist nicht mehr angefochten werden kann.
Die kantonale Schlichtungsbehörde stellt lediglich eine Beratung zur Verfügung. Um die Aufsetzung allfälliger Schreiben oder das Ausfüllen von Gesuchsformularen müssen sich die Mieter selber kümmern. Falls man in dieser Hinsicht Hilfe benötigt, kann eine anwaltliche Vertretung weiterhelfen. Ansonsten kann man sich als Mieter auch beim Mieterverband melden und als Vermieter beim Hauseigentümerverband.