Aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes erhalten derzeit viele Haushalte die Ankündigung einer Mietzinserhöhung. Doch darf der Vermieter überhaupt eine Mietzinserhöhung durchführen?
Grundsätzlich dient der Referenzzinssatz in der Schweiz als Grundlage für die Mietzinsen. Wird dieser nun von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) erhöht, kann es zu einer Erhöhung der Mietzinsen kommen. Gerade dies ist am 1. Juni 2023 eingetreten. Die SNB erhöhte den Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.5%.
Die Vermieterschaft darf die Mietzinse auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 269d Abs. 1 OR) erhöhen, sofern ein gültiger Grund dazu vorliegt. Solche Gründe können zum einen die Anhebung des Referenzzinssatzes oder die Steigung der Teuerung sein, aber auch wenn die Unterhalts- und Betriebskosten angestiegen sind oder grössere Renovationen vollzogen wurden.
Der Vermieter hat aber bestimmte gesetzliche Vorschriften zu beachten. So muss eine Mietzinserhöhung laut Artikel 269d OR immer in einem amtlichen Formular angekündigt werden. Selbstgeschriebene, mündliche oder anderweitige Ankündigungen einer Mietzinserhöhung sind nicht gültig. Zudem muss die Mieterin mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist informiert werden und die Erhöhung begründen. Wird diese zehntägige Bedenkfrist und die vertragliche/ortsübliche Kündigungsfrist nicht eingehalten, so ist die Mietzinserhöhung nicht nichtig, sondern tritt erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass der früheste Kündigungstermin der 31. Januar 2024 ist, darf der Mietzins vor dem 31. Januar nicht erhöht werden.
Ob die Mietzinserhöhung betragsmässig gerechtfertigt ist, kann mittels einem Mietzinsrechner überprüft werden. Zudem bieten der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) Beratungen an. Ausgangspunkt für die Berechnung ist stets der Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gegolten hat.
Ist man mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, kann diese innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde des Wohnbezirks angefochten werden (Art. 270b OR). Der Mieterverband stellt dafür Mustervorlagen zur Verfügung. Die 30-tägige Anfechtungsfrist beginnt an jenem Tag, an dem die eingeschriebene Erhöhungsmitteilung bei der Post abgeholt wurde. Den Brief an die Schlichtungsbehörde müssen sämtliche Personen unterzeichnen, welche im Mietvertrag aufgeführt sind. Zudem sollte dieser stets per Einschreiben versendet werden. Die Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde ist für jeden Mieter kostenlos. Wird keine Einigung erzielt, kann man vor Gericht gehen. Dies ist jedoch nicht mehr kostenlos.
Wichtig zu wissen ist, dass bei einer möglichen Senkung des Referenzzinssatzes nicht automatisch auch eine Mietzinsreduktion erfolgt. Mieterinnen müssen eine Senkung der Miete selbst einfordern.